Massimizzare la resa e contrarre i costi: come fare

La sfida della gestione degli asset a destinazione retail

Gestire un asset a destinazione retail è spesso l’arte di combinare due attività che non di rado hanno obiettivi opposti. Da un lato, la necessità di contenere quanto più possibile i budget di spesa. La competizione tra le differenti strutture pone l’incidenza delle spese tra le componenti che possono condurre un operatore a scegliere una destinazione piuttosto che un’altra. E in un’ottica di incomprimibilità del rapporto tra canone/spese e fatturato potenziale, è la proprietà che rischia di vedere ridotta la quota di reddito derivante dai canoni di affitto per venire incontro alle necessità del proprio operatore.

L’esigenza di ridurre il più possibile i budget di spesa può contrastare con l’esigenza di garantire la conservazione del bene e della sua funzionalità. La proprietà si aspetta, infatti, che il proprio immobile sia oggetto di tutte le cure necessarie a mantenerlo in una condizione che, se non è proprio quella originaria, si discosti da essa solamente per il normale deperimento legato allo scorrere del tempo. Questo discorso vale per i servizi manutentivi, ma occorre tenere alta l’attenzione anche su quelli di soft-facility. Un immobile a carattere commerciale deve garantire a chi lo visita un’esperienza confortevole e appagante. Pulizia, assistenza alla clientela, cura del verde e in generale tutti i servizi (pensiamo anche a illuminazione e condizionamento) dovranno generare per il cliente un’esperienza piacevole, gestendo con attenzione ed efficienza il rapporto costi-benefici delle voci correlate. Ma come? Se tutti gli immobili fossero uguali, basterebbe applicare qualche formula e coefficiente studiati a tavolino per trarre la ricetta perfetta.
Ma non è così, per fortuna o purtroppo: non solo gli immobili non sono tutti uguali, ma è difficile addirittura trovarne due simili. La dimensione, la collocazione geografica e viaria, la tipologia, la forma, la qualità costruttiva e mille altri aspetti forniscono a ciascun immobile una specifica “impronta genetica”, che lo rende unico. E quindi l’asset va gestito considerando la sua unicità.

Approccio strategico alla gestione degli asset con Odos

La prima fase di questo processo è l’analisi dei livelli di servizio attesi. Se si immaginano le differenze tra i servizi che un operatore e un cliente si aspettano di trovare all’interno di un parco commerciale, e quelli che rappresentano, invece, un must di un centro commerciale, è chiaro come la forchetta si allarghi in maniera consistente. All’interno delle stesse categorie già citate possiamo trovare parchi commerciali dove prevale l’interesse per la qualità dell’esperienza nelle parti comuni (verde di particolare pregio, elevati standard in termini di security e di rassicurazione del cliente) e centri commerciali votati a una logica di basso costo, dove i servizi comuni sono ridotti all’osso per una scelta di coerenza con le caratteristiche del prodotto che si intende proporre al cliente finale. Qualunque sia la strategia che si vuole adottare, il gestore immobiliare dovrà tradurre in capitolati di servizio e in specifiche tecniche contrattuali questi, desiderata per disciplinare i rapporti con i fornitori e i prestatori d’opera.

Per garantire il miglior prezzo possibile, il gestore dovrà applicare, nelle procedure di acquisto dei servizi, processi fondati sul ricorso al confronto di mercato, basato su parametri e regole chiare ed esplicitate (termini contrattuali e capitolati di servizio definiti sin dall’inizio) con l’obiettivo di ottenere risultati comparabili e garantire un processo di scelta semplificato e trasparente. Non si deve intendere questo approccio come attività una tantum, in fase di avviamento: dev’essere un paradigma che consenta di cogliere le opportunità di un mercato in costante divenire.

I capitolati non sono, inoltre, da intendersi quali dogmi immutabili, ma dovranno essere costantemente manutenuti per risultare sempre coerenti rispetto al livello atteso e accogliere ogni eventuale modificazione della norma di riferimento (che, soprattutto nel nostro Paese, è un fattore alquanto fluido). L’attenzione e il costante monitoraggio dell’operato dei fornitori sarà poi l’elemento necessario perché i servizi acquistati “sulla carta” si tramutino in reale soddisfazione delle esigenze, intervenendo tempestivamente nella risoluzione delle problematiche che dovessero eventualmente presentarsi.

In conclusione, il consulente per la gestione, in un contesto di complessità sempre crescente, dove i profitti sono ridotti e le stime sul rientro dagli investimenti calcolate con precisione chirurgica, potrà raggiungere gli obiettivi condivisi con la proprietà solo grazie all’adozione di tutti gli strumenti più moderni e mettendo in campo le migliori risorse in termini di professionalità e know-how.