Condomini ed efficientamento: la via tortuosa dei Bonus Fiscali

7 Settembre 2023

Sembra un’era geologica fa; eppure, sono passati solo pochi mesi da quando ogni impresa, Amministratore di condominio, professionista, doveva rispondere prima di tutto alla domanda: ma si può fare con lo sconto in fattura?

Bonus fiscali e sconto in fattura: opportunità e complessità

Al netto delle criticità e delle storture che il sistema ha creato e che non sono oggetto di questo articolo, è indubbio che, per alcuni, questo meccanismo è stato fonte di grandi opportunità ed abbia rappresentato lo strumento per dare il via a cantieri di dimensioni anche notevoli, la cui sorte sarebbe stata incerta nella versione “tradizionale”, specie in ambito condominiale.

Problemi del sconto in fattura per professionisti e fiscalisti

Perché “alcuni”?

Perché, va detto, specie nella sua forma finale il cosiddetto “sconto in fattura” era forse più simile ad una tortura medievale, metaforicamente parlando, specie per fiscalisti e professionisti, assediati da Amministratori e clienti con le loro domande, tutte legittime e spesso senza risposta.

Tralasciando per un attimo il facile umorismo degli addetti ai lavori, giova ricordare l’impostazione base di questo meccanismo fiscale, concepito per favorire l’avvio di grandi cantieri, l’efficientamento energetico e la rivitalizzazione conseguente di un settore strategico (soprattutto in Italia) come quello dell’edilizia.

Superbonus 110% e riqualificazione energetica

Come molti sanno, da anni, una categoria piuttosto ampia di lavori edili/impiantistici gode di incentivi fiscali da parte del governo, la cui percentuale è mutata negli anni, partendo dal 41% dell’esordio (nel 1997) fino ad arrivare, introducendo anche diverse fattispecie, all’arcinoto Superbonus 110%.

Le tre macro categorie in cui suddividere gli interventi, invece, sono:

• Ristrutturazione del patrimonio edilizio
• Riqualificazione energetica
• Superamento delle barriere architettoniche

Ognuna con differenti soglie di accesso, limiti di spesa, impostazione fiscale.

Ora, dal momento che lo scopo di questo scritto non è la produzione di un trattato sulla storia degli incentivi fiscali in Italia, ci concentreremo su quanto è stato, per un tempo decisamente breve dal punto di vista condominiale, il “bonus” più interessante per i Condomini Commerciali:

• La riqualificazione energetica

Il patrimonio immobiliare dei Centri Commerciali, nel nostro Paese, è composto in larga parte da immobili risalenti agli anni ’90 e primi 2000 e il combinato disposto della scarsa efficienza energetica, la vetustà degli impianti e le pressioni inflattive del mercato energetico, hanno acceso un enorme riflettore sul tema e la possibilità, per le proprietà, di avvalersi di incentivi fiscali su montanti consistenti ha causato un interesse crescente per questo tipo di fattispecie.

Peraltro, essa è anche l’unica sfruttabile dai soggetti giuridici, a differenza delle altre due, per legge riservati ai soggetti passivi IRPEF, ovvero i privati.

Incentivi fiscali per condomini commerciali: caso del centro commerciale Pisanova

Tornando agli “alcuni” delle prime righe, il Centro Commerciale Pisanova di Pisa, immobile risalente agli anni ’90, ha saputo cogliere questa opportunità ed ha svolto importanti interventi di riqualificazione energetica, brillantemente conclusi alla fine del 2022.

Il Centro Commerciale Pisanova è un immobile multi proprietario, un Condominio Commerciale, gestito da Odosgroup dal 2019, attraverso i suoi tre marchi Atrium (Amministrazione Condominiale), Odos Srl (Mandataria per la gestione delle spese comuni) e Odos Servizi (Servizi direzionali, tecnici e building management).

Il fabbricato presentava gravi fenomeni infiltrativi a carico della copertura, causa di gravissimi danni alle attività commerciali presenti all’interno e chiarissima era la necessità di intervenire attraverso il rifacimento totale del manufatto.

Tuttavia, la vastità delle aree oggetto di intervento e la complessità edilizia delle stesse (presenza di differenti quote, terrazzini, numerosissimi impianti condominiali e privati) hanno messo la compagine condominiale di fronte ad un impegno di spesa importante, specie in considerazione dell’emergenza pandemica, allora ancora in corso, con tutti i danni economici relativi.

La possibilità di ripensare l’intervento in chiave di efficientamento energetico, dunque, rappresentava un’opportunità di accedere agli incentivi fiscali ancora in vigore e l’opzione dello sconto in fattura una grande occasione per migliorare notevolmente i profili di liquidità dell’operazione.

La copertura è stata quindi ripensata, aggiungendo anche l’importante funzione di isolamento termico, inserendo uno spesso strato di materiale coibente.

Ciò ha portato il duplice risultato di una migliore prestazione energetica del fabbricato e l’idoneità a godere dei bonus di legge. 

Ciò che appare semplice a parole, lo è molto meno nei fatti, però. 

Alla “normale” farraginosità dell’iter condominiale, fatto di assemblee straordinarie in rapida successione, si è aggiunto l’ulteriore carico di procedure burocratiche volte a soddisfare i criteri di accesso all’incentivo e l’utilizzo dello sconto in fattura.

Un percorso a tappe forzate, in cui la piena collaborazione dell’assemblea è fondamentale per consentire all’amministrazione di non perdere di vista l’obiettivo e gestire anche qualche imprevisto che, fatalmente, può manifestarsi in cantieri così complessi.

Ma quali sono queste tappe? Che tipo di percorso prospettare ai proprietari di un complesso condominiale per questo tipo di interventi? Vediamole.

Ricerca dei professionisti

Il Condominio deve individuare e confrontare, se necessario, varie figure professionali, indispensabili per la buona riuscita del progetto:

• Progettista intervento sulla copertura
• Direttore lavori e coordinatore della sicurezza, sia in fase di progettazione che esecutiva
• Professionista asseveratore, richiesto dalla normativa sugli incentivi fiscali
• Fiscalista consulente del condominio, tanto per l’opzione sconto in fattura, quanto per tutte le incombenze che toccano al Condominio ed al suo Amministratore

Progettazione e percorso assembleare

Le assemblee necessarie sono almeno quattro:

• Scelta del team di professionisti
• Approvazione del progetto esecutivo e modalità di svolgimento del confronto concorrenziale
• Individuazione dell’impresa vincitrice del confronto, assegnazione dell’appalto
• Approvazione del quadro economico e del relativo riparto per la creazione e richiesta del fondo

Ogni altro imprevisto, variante del progetto o deviazione dal percorso standard, porta con se un’assemblea straordinaria dedicata.

L’importanza del coordinamento

Appare immediatamente evidente come sia fondamentale che un team così ampio e con professionalità così diverse debba essere coordinato e “legato” sin dal primo giorno di lavoro.

In questo caso la società di gestione svolge un ruolo fondamentale nel mantenere i rapporti e le fila dell’operazione. Da Amministratore, non posso che evidenziare l’importanza che il lavoro di squadra ha svolto nella buona riuscita di un progetto di queste dimensioni.

L’intervento in sintesi

• Rifacimento totale della copertura del centro commerciale, con inserimento di materiale isolante
• Sostituzione degli impianti di climatizzazione estiva con pompa di calore in classe A
• Valore complessivo dell’intervento: Euro 1.566.914,24
• Sconto in fattura: Euro 450.432,89

Modalità condominiale o altre forme gestionali?

Alla fine di un simile percorso, viene spontaneo guardarsi indietro e valutare se la via condominiale (l’unica percorribile per l’accesso agli incentivi) sia anche la migliore o se altre impostazioni gestionali (il mandato, consorzi/Scarl) possano risultare maggiormente performanti.

In modalità condominiale, la percentuale di incentivo fiscale viene ridimensionata da costi aggiuntivi come IVA, asseveratore e fiscalista per l’assistenza sullo sconto in fattura. 

Come noto, le altre forme di gestione citate consentono una ottimizzazione fiscale e godono di una certa snellezza operativa ma, come chiarito dall’AdE, non sono idonee allo sfruttamento di incentivi di questa natura.

Il confronto è, ovviamente, impossibile a cantiere concluso ma si può certamente affermare che il Centro Commerciale Pisanova sia stato pioniere di questo tipo di interventi, applicati ad un Condominio Commerciale ed in fin dei conti il duplice obiettivo iniziale, una copertura a regola d’arte ed un immobile più efficiente, sono stati brillantemente raggiunti.

Stefano Pezzana – AD Atrium Srl