La gestione dei Centri Commerciali multiproprietari: una sfida per il Consorzio Operatori
12 Ottobre 2022
In un centro commerciale multiproprietario la gestione è integralmente in capo, per tacita accettazione dei condomini, quindi non normata, ad un consorzio operatori.
Tale consorzio è in difficoltà, per varie ragioni, e gli operatori dovrebbero decidere se scioglierlo, o meno, e accettare l’ipotesi di una nuova gestione, tramite mandato senza rappresentanza (ex art. 1705 cc) a società specializzata, proposta dai condomini.
Obietta un operatore.
“.. omissis .. le decisioni riguardanti i budget annuali andrebbero (in quel caso, ndr) presi in assemblea condominiale e, per quanto i proprietari potrebbero chiamarci ad assistere e ad un confronto, sarebbero loro a votare in assemblea, tagliandoci di fatto fuori dalla decisione finale. Mi chiedo se possa essere utile adottare il modello che già hanno tutti gli altri condomini di cui facciamo parte con gli altri nostri negozi: una tabella separata votata direttamente dagli operatori i cui costi sono addebitati direttamente agli operatori”
Commento sull’obiezione dell’operatore
L’operatore, certamente in buona fede, è genuino testimone di un tempo ormai lontano in cui un centro commerciale, bello o brutto, grande o piccolo, era un valore a prescindere e non pareva vero a condomini, spesso piccoli proprietari senza particolare consuetudine con le norme di legge in materia, realizzare il miraggio di un investimento ad alta redditività, basso rischio, nessun fastidio gestionale.
Le argomentazioni svolte dall’operatore prospetterebbero la seguente “realtà”:
- il centro commerciale è di chi vi commercia, il quale pertanto ha il diritto insindacabile di decidere servizi e strategie commerciali;
- l’articolo 10 della legge 392 del 1978, che disciplina, o tenta di disciplinare, il rapporto proprietario/inquilino, è assolutamente ignorato, nel senso letterale del termine;
- l’idea di gestione che viene proposta, asseritamente vigente in altri condomini commerciali sembrerebbe prevedere che gli operatori siano dotati di proprie tabelle millesimali sulla base delle quali, evidentemente invitati dell’amministratore condominiale “uti condomini”, nelle assemblee votano le delibere che “competono” loro.
Che dire?
Essendo stravolti tutti i principi e le norme che disciplinano la materia, essenzialmente le leggi 392, del 1978, e 220, del 2012, è persino difficile obiettare in maniera logica e ordinata.
Considerazioni sull’obiezione
- Promozione del centro.
È proprio vero che deve interessare solo gli operatori? Un centro che performi, cioè che sia aperto il più possibile, omogeneo negli orari, correttamente manutenuto è la prima tutela del valore immobiliare, cioè dell’investimento, di ciascun condomino.
2. Manutenzioni.
Prendiamo la nostra auto: ci sono tanti modi di manutenerla: puntare al minimo indispensabile e non preoccuparsi della perdita di valore nel tempo; oppure il contrario. Un centro commerciale è una macchina complessa, in attività senza sosta: manutenzione programmata e di elevata qualità tecnica gli fanno solo bene. Chi certificherebbe ai condomini che sia così?
3. Gli appalti.
Puntare alle ditte che costano meno sembra un grande affare, ma quando si scopre che la qualità, ad esempio, non è inappuntabile e che magari non tutte le norme di legge sono rispettate, chi risponde? L’amministratore dovrebbe porsi le domande e darsi le risposte…
4. Gli incidenti.
Tizio cade nel parcheggio a causa, afferma, di una buca: ripararla era questione di ordinaria amministrazione, quindi competenza del consorzio. Ma provate ad immaginare chi chiama la giustizia a risponderne? Naturalmente l’amministratore e, forse, ma non in prima battuta, il presidente del consorzio. Chi scrive ne ebbe sfortunata esperienza diretta.
In conclusione
Posto che la norma (220,2012) sembra ignorare i centri commerciali multiproprietari e non ci può essere granché di aiuto, sceglier le migliori “best practice”, rispettare le norme di legge, in quanto applicabili, e affidarsi a chi il mestiere lo conosce bene ed è in grado di mantenere un giusto equilibrio tra proprietari e inquilini è puro distillato di saggezza.
Il mandato è un contratto tra il condominio e la mandataria, formulato su precise disposizioni di legge e basato su norme ed accordi tra le parti ben chiari in termini di “chifachecosa” e relative responsabilità; nell’ambito di tale contratto i condomini possono far risiedere eventuali accordi con gli operatori; non richiede adempimenti di legge societari; la mandataria risponde direttamente ai propri aventi causa.
Guido Pezzana – Amministratore Unico Odos srl