Centri Commerciali: organismi in mutamento
18 Febbraio 2020
Per affrontare una sempre più rapida e fluida variabilità delle esigenze di mercato, il modello complessivo di gestione deve trattare il cespite immobiliare come un corpo vivente, da comprendere nella sua totalità.
Impatti delle trasformazioni sociali sui centri commerciali
La consueta lettura di fine anno dei dati dell’annuario statistico Istat (si rimanda all’approfondimento
a seguire “Istat: sei famiglie su dieci sono persone sole“), induce necessariamente ad alcune riflessioni. Riflessioni amare sullo stato della nostra società, praticamente ridotta a monadi solitarie e di età sempre più avanzata. Questo quadro non può non avere impatti sui consumi e quindi sulle performance complessive di un centro commerciale. Se consideriamo che al cuore del processo economico c’è sempre e solo il cliente che fa acquisti, va da sé che bisogna sempre più tener conto di queste modificazioni quando ci si trova a gestire, a qualsiasi titolo, destinazioni ancora fondamentali nel processo di scambio di beni e servizi, come i centri commerciali.
Istat: sei famiglie su dieci sono persone sole
Il tipo di famiglia che cresce di più in termini statistici è quello del nucleo formato da persone senza relazione di coppia o parentale (tipo: genitore-figlio): le persone che vivono da sole sono il 63,2%. Le coppie con figli, che rappresentano la tipologia familiare più numerosa, ma anche quella che ha registrato la maggiore diminuzione negli ultimi anni, sono il 33,2% del totale. Due famiglie su dieci (20,1%) sono coppie senza figli, una su dieci è formata da un unico genitore, in prevalenza madri sole (8,1%).
Da un punto di vista territoriale, la concentrazione di famiglie unipersonali è massima nelle regioni del Nord (35,6% nel Nord-ovest e 33,9% nel Nord-est) e del Centro (34,9%) mentre al Sud e nelle Isole si registra la quota più alta di famiglie con cinque o più componenti (rispettivamente, il 7,5% e il 6,1%). Il numero medio di componenti della famiglia è, di conseguenza, leggermente superiore nelle regioni meridionali anche se, proprio in questi territori, è più visibile la riduzione negli anni del numero medio di componenti famigliari.
La proprietà (in qualsiasi forma giuridica la si voglia considerare) è l’attore primariamente coinvolto in queste strutture: suo unico obiettivo è valorizzare il proprio patrimonio e in ultima analisi una gestione capace di trovare per il proprio asset la risposta più adeguata. Questo attraverso una comprensione non standardizzata delle necessità della struttura, per poi, individuato e condiviso un cammino di definizione e d’identità complessiva di prodotto, sfruttarne al massimo le potenzialità; facendo attenzione a evitare il replicarsi di modelli che partono evidentemente da un assunto di rassicurante indifferenziazione, ma che non tengono conto delle specifiche peculiarità del territorio di riferimento.
Organizzazione e consulenza per l’adattamento territoriale con Odos
Per affrontare la sempre più rapida e fluida variabilità delle esigenze di mercato, in un parallelismo fantasioso, dobbiamo considerare il cespite immobiliare come fosse un organismo vivente, che va compreso nella sua particolare totalità e non come mera somma delle sue parti.
Come avviene nella cura di un organismo, non basta la presenza del singolo consulente onnisciente e tuttologo, o dello specialista isolato il cui lavoro, per quanto ottimo, poco gioverà se non inserito in un’organizzazione di consulenza allargata. La sfida che ogni gruppo di lavoro coinvolto nella valorizzazione di un bene immobiliare a destinazione retail si trova ad affrontare è interdisciplinare e quanto mai trasversale, ed è quella di rispondere al meglio alla complessità di luoghi nati e pensati per ospitare e promuovere la vendita di oggetti e servizi, soprattutto ora che paradigmi e contesti dei processi di vendita sono in così drammatica evoluzione, tanto da indurre a ripensare anche i luoghi fisici dove gli scambi avvengono.
La sfida è offrire alle proprietà un servizio di consulenza che possa coinvolgere e accompagnare le strutture a mutare nella forma e nell’offerta esperienziale, attraverso una regia condivisa in cui la specializzazione e la divisione dei compiti sia chiara e funzionale all’obiettivo di adeguamento territoriale dell’asset alle esigenze e possibilità del mercato di riferimento.
Non manca, perciò, l’opportunità di offrire un modello di consulenza e organizzazione trasparente, che veda coinvolti tutti gli attori in un progetto di gestione allargata. A partire dalle proprietà che non potranno rinviare investimenti e adeguamenti necessari ai propri beni; dai gestori che dovranno rendere più sartoriale il proprio modello; dalle società di commercializzazione, che dovranno maggiormente utilizzare il territorio di riferimento, fino agli esperti di marketing che dovranno ripensare il prodotto complessivo, e ai direttori di centro che dovranno coordinare attività sempre più complesse.
In sintesi, più che di bravi solisti, una società dovrà avvalersi sempre più di un team multidisciplinare con alto livello di specializzazione, conoscenza quanto più approfondita possibile del territorio di riferimento, elevato grado di coesione e consolidata capacità di coordinamento.
Luca Rossi – direttore sviluppo di Odos Group
