Superbonus e condomini: alcune novità per agevolare l’iter approvativo

21 Settembre 2021

Anche una delle più grandi opportunità di investimento nell’edilizia condominiale degli ultimi anni, sconta l’atavica incombenza di una normativa farraginosa e ricca di ostacoli, nonché condizionata da prassi e interpretazioni. Possiamo infatti considerare come il “superbonus” richieda non solo i requisiti di natura tecnica previsti dalla norma, ma anche un meticoloso iter burocratico irto di pareri, analisi, progetti e, ovviamente, delibere e verbali assembleari. Proprio su questo aspetto dal tenore formale, ma dalla valenza sostanziale, è opportuno sviluppare la nostra riflessione. 

Assemblea condominiale in modalità mista

Grazie alle innovazioni introdotte dai decreti legge 104/2020 e 125/2020 (all’articolo 66), è possibile immaginare una triplice modalità di svolgimento dell’assemblea condominiale. 

È sempre consentita l’assemblea in modalità presenza fisica, ma la citata innovazione legislativa ha introdotto la possibilità di svolgere l’assemblea anche in modalità telematica pur senza che vi sia una preventiva previsione in tal senso del regolamento condominiale: la norma si premura di prevedere esclusivamente la necessità del consenso della maggioranza dei condòmini (indipendentemente dai millesimi) che, nel silenzio del codice, potrà essere manifestato anche direttamente con la partecipazione all’assise deliberativa. 

Nella lettera di convocazione l’amministratore dovrà, però, indicare espressamente su quale piattaforma elettronica avrà luogo l’assemblea, nonché fornire al condòmino il link di accesso o delle credenziali personali a seconda delle modalità di funzionamento della piattaforma. 

In ultima analisi, si potrà anche dare luogo a un’assemblea in modalità mista e quindi con la partecipazione fisica di alcuni condòmini e con la partecipazione digitale di altri: invero tale modalità appare la più idonea a favorire la partecipazione dei condòmini, bypassando sia eventuali timori di esposizione al contagio, sia limitazioni conseguenti a poca agibilità nel mondo digitale. 

Delibere: la complessità delle procedure

Chiarite quali siano le modalità con le quali i condòmini potranno assumere una valida decisione, spostiamo ora la nostra attenzione sulle maggioranze necessarie affinché la predetta deliberazione possa considerarsi anche legittima. La normativa specifica ha inteso delineare un cambio di passo rispetto alle previsioni codicistiche ordinarie, andando ad individuare una maggioranza ad hoc con il chiaro intento di favorire, per quanto possibile, l’adozione delle delibere necessarie all’utilizzo dei bonus fiscali. Sì, parliamo di delibere e non già di delibera poiché, dal punto di vista prettamente formale, il percorso prevede una serie di tappe obbligate e propedeutiche. 

Infatti, la complessità dei passaggi necessari per conseguire il beneficio comporta una progressiva informazione e responsabilizzazione della compagine assembleare: per esempio sarà necessario che il Condominio preliminarmente deliberi l’affidamento di un incarico tecnico per la verifica della conformità urbanistica e per una prima diagnosi energetica, che determini la classe energetica dell’edificio. Seguirà una delibera di valutazione delle analisi eseguite e ancora una delibera che affidi la progettazione, la direzione lavori e, ovviamente, l’appalto delle opere. 

Quorum agevolato

Ma l’assemblea sarà chiamata anche ad assumere una decisione formale circa il compenso extra che spetta all’amministratore (che non rientra nel novero delle spese agevolate) e ancora ad assumere decisioni circa le modalità di certificazione dei crediti e di eventuale cessione. 

Per queste ragioni il Legislatore ha introdotto un quorum agevolato: non sarà più necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (come normativamente previsto per l’approvazione di lavori condominiali aventi natura straordinaria), ma sarà sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio così come indicato dall’articolo 119, comma 9-bis, del dl 34 del 19 maggio 2020. La disciplina fiscale presenta poi non poche insidie per il condominio che intenda percorrere la “strada dei bonus”. È bene che l’amministratore condominiale ponga particolare attenzione ai seguenti punti. 

Ogni singolo condomino deve avere chiara la propria posizione fiscale e comunicare esplicitamente la volontà di cessione o utilizzo diretto del credito fiscale. 

A seconda delle volontà espresse, dunque, potranno essere gestite le varie opzioni di cessione del credito (sconto in fattura/cessione a terzi) o di utilizzo da parte dei condòmini o, infine, utilizzo misto delle due fattispecie. 

Stefano Pezzana, in Odos Group esperto in materia di condomini commerciali.