Quando il Centro Commerciale è in condominio

13 Marzo 2019

La formula del condominio presenta diverse criticità: fra queste, la parcellizzazione decisionale. Ma la gestione esperta di queste problematiche può conseguire risultati interessanti.

Il mercato del retail real estate e le sfide del condominio commerciale

La quota di strutture commerciali che si presentano in forma condominiale o multiproprietaria nel mercato del retail real estate italiano non è sicuramente trascurabile dal punto di vista quantitativo e qualitativo. Si tratta di asset spesso visti con diffidenza dai grandi investitori, che li etichettano come “ingestibili” e se ne tengono alla larga: e per le società di gestione fronteggiare il problema di maggioranze decisionali così allargate e norme di legge mutuate da un mondo estraneo al retail real estate può diventare un grosso problema. Non è così, invece, se si approccia il prodotto con necessaria esperienza e una profonda conoscenza della materia condominiale. E il rapporto costi/benefici può essere sorprendente.

Gestione e normativa del condominio commerciale

Le compagini proprietarie di questi centri sono tra le più disparate (spesso un mix tra soggetti istituzionali, società immobiliari, privati) ma la norma è chiara: “…nel caso di edifici che costituiscono dei centri commerciali, fintanto che non trovino applicazione clausole contrattuali che disciplinano diversamente la gestione degli spazi comuni alle singole unità (ndr: ad esempio Consorzi nativi), si applicano le norme sul Condominio negli edifici”. Questa la conclusione della sentenza n.7736 della Suprema Corte di Cassazione del 02/04/2014. In più, ciliegina sulla torta, il fatto che il Condominio non abbia una propria soggettività Iva rende tutto più penalizzante. Ciò non toglie che tali asset richiedano un approccio gestionale della stessa levatura dei centri più grandi: gestione dei servizi, amministrazione delle spese, marketing, raccolta economica delle esposizioni precarie, commercializzazione, recupero del credito. Appare chiaro come l’expertise del semplice amministratore di Condominio non basti e il rischio di naufragio sia dietro l’angolo.

Un esempio virtuoso: Odos Group

Un esempio virtuoso di gestione è stato messo in campo da Odos Group: un metodo in grado di garantire un alto grado di efficienza e neutralizzare la parcellizzazione decisionale che paralizza i centri condominiali. Esso passa da una precisa competenza sulle norme e una “utensileria” specificatamente sviluppata negli anni per questo mercato. Un modello amministrativo delle spese dedicato, un software gestionale appositamente sviluppato per il condominio commerciale (rispettoso della norma di legge del condominio ma con tutti gli indicatori e la reportistica necessaria per monitorare un asset commerciale), gare online, contratti fornitori che sollevano i proprietari dalle tipiche responsabilità solidali nell’ambito degli appalti per obblighi previdenziali e di prevenzione/protezione. Ed infine – tema dolente ma assai frequente in condominio – un recupero dei crediti solidissimo ad impedire che l’asset vada “a corto di mezzi” per la gestione e gli investimenti. E perché nessuno dei proprietari si debba trovare, magari dopo anni, a ripianare in solido perdite finanziarie per mancato recupero del credito. Molti quindi i vantaggi che si possono raggiungere da questa operatività mirata al prodotto: con grande soddisfazione da parte dei proprietari che, pur delegando l’operatività day by day, mantengono saldamente il potere decisorio nelle proprie mani potendosi focalizzare sulle scelte strategiche.

Odos Group, applicando l’insieme di strumentazioni commerciali, tecniche e giuridiche sopra esposte, ha fatto di questo importante segmento di mercato un suo core business: attivo da 25 anni nella commercializzazione sul territorio, promozione e gestione locativa, tecnica, operativa di centri commerciali, parchi commerciali, factory outlet e leisure centre, Odos Group aiuta a dare nuova energia ai centri commerciali per accrescerne il valore aggiunto.

Dinamiche per rispettare la normativa

Il condominio commerciale è normato da un complesso di leggi che hanno nella riforma del 2012 l’ultimo aggiornamento. Tuttavia, la norma prevede delle procure rigide riguardanti i tempi delle convocazioni che poi sfociano in sessioni decisionali per le quali vige la regola della doppia maggioranza. Non solo ha titolo il soggetto condòmino, ma anche i millesimi a cui afferisce l’esercizio. Inoltre, aspetto più importante, i diritti del condòmino nell’ambito decisionale non sono limitati o ridotti da eventuali morosità con la conseguenza che “chi non paga”, influisce ugualmente sulla gestione.