Condomini Commerciali, questi sconosciuti
18 Maggio 2021
Difficile immaginare di questi tempi una revisione della riforma del 2012 (ci son voluti ben settant’anni per vararla). Più realisticamente, il Legislatore, magari anche con il contributo del Cncc, potrebbe pensare a una disciplina specifica con cui integrare la norma vigente.
Le norme che regolano la vita dei condomìni, tutti i condomìni, essenzialmente risalgono al 1942 e sono state aggiornate nel dicembre 2012. Questo per dire che il Legislatore si è sin qui mosso, per così dire, con estrema ponderazione e, quando si è mosso, ha sostanzialmente innovato consolidando ciò che la giurisprudenza, copiosissima, aveva già sancito nella prassi.
I condomìni commerciali, cui qui intendiamo riferirci, sono una realtà che, da almeno trent’anni, è presente nel nostro panorama nazionale, eppure ad essi, sotto l’aspetto gestionale, il legislatore non ha sinora dedicato l’attenzione che meriterebbe.
Poco male, si potrebbe dire, se non fosse che le norme condominiali risultano quanto di più antitetico si possa immaginare alle esigenze di un condominio commerciale. Gli addetti ai lavori di ciò sono ben consapevoli, tant’è vero che, dopo le esperienze realizzative fra gli anni Novanta e i primi del nuovo secolo, il modello operativo prevalente per le realizzazioni di pregio e taglia considerevole è oggi di gran lunga quello mono proprietario e gli immobili inseriti in un contesto condominiale sono compravenduti a sconto sul mercato. Tuttavia, ciò che è stato realizzato in passato non sparisce di colpo, ma va gestito e, in funzione dell’età, lancia evidenti segnali di necessità di interventi straordinari.
Manutenzioni Straordinarie nei centri condominiali
Per far seguire allora alle generali proposizioni, concreti esempi operativi, proviamo a individuare due questioni rilevanti per un centro commerciale condominiale e compariamole alle procedure cui la legge condominiale obbliga. Per quanto riguarda le manutenzioni straordinarie della galleria, oppure della facciata, oppure della copertura, manifestatasi l’esigenza, l’assemblea condominiale deve:
• (convocazione numero 1) incaricare l’amministratore di esperire un confronto concorrenziale tra professionisti cui affidare l’in- carico in funzione dei lavori ipotizzati;
• (convocazione numero 2) scegliere il professionista; approvare la spesa per l’importo della parcella e i termini per il versamento; affidargli l’incarico di progettazione di massima;
• (convocazione numero 3) esaminare gli elaborati prodotti, e, ammesso che non vi siano obiezioni, approvarli; affidare l’incarico del progetto esecutivo ed eventualmente della Dl (Direzione lavori), contestualmente approvandone la spesa relativa e i termini per il versamento;
• (convocazione numero 4) esaminare il progetto esecutivo e, ammesso che non vi siano obiezioni, approvarlo; incaricare il professionista, o l’amministratore, di indire un confronto concorrenziale tra ditte di idonee caratteristiche tecnico/finanziarie; affidare la Dl se non già antecedentemente fatto;
• (convocazione numero 5) esaminare i preventivi; aggiudicare l’appalto, condizionatamente al versamento da parte di tutti i con- dòmini, se non dell’intero importo dei lavori, quanto meno di quello relativo all’anticipo e al primo Sal (Stato avanzamento lavori); stabilire i termini di versamento della provvista in ragione dei Sal previsti;
• (convocazione numero 6) e seguenti: esaminare e approvare i Sal emessi autorizzandone il pagamento; verificare l’avvenuto versamento relativo in difetto del quale fermare i lavori.
Valuti ciascuno la funzionalità di una tale procedura rapportata alle tempistiche e alle esigenze della fabbrica centro commerciale. Dato, e non concesso, che alle assemblee non manchi mai il numero legale, che tutti paghino con tempestività e regolarità e non sorgano contenziosi.
Pubblicità e Promozioni nei centri commerciali: come funziona?
Pubblicità e promozione dei centri commerciali condominiali non sono prive di ostacoli/insidie. Ad occuparsene, spesso ma non sempre, sono le associazioni/i consorzi degli operatori/Scarl cui sia conferito dal condominio il mandato di gestione ordinaria del centro, pubblicità in primis. Problema risolto? Non sempre. Se il mandato del condominio agli enti di cui sopra è, giuridicamente, blindato, nel senso che, comunque, i condòmini non siano tenuti a intervenire in caso di inadempimento dei soggetti di cui sopra, nulla quaestio.
Se, viceversa, della promozione del centro si occupa il condominio, oppure se al medesimo la questione risale in virtù della approvazione, da parte del condominio stesso, del budget gestionale complessivo, pubblicità compresa, la questione si fa più complessa.
Come debbono infatti essere classificate le spese promo-pubblicitarie?
Nel silenzio della legge e con giurisprudenza di merito scarsa o nulla, la possibilità di contenzioso si avvicina alla certezza, con tutti i disagi del caso. Immaginare che si possa riporre mano alla riforma del 2012 (ci son voluti ben settant’anni per vararla) non sarebbe sensato. Più realisticamente, il Legislatore, magari anche con il contributo del Cncc, potrebbe pensare a una disciplina specifica con cui integrare la norma vigente. Difficile calcolarne i benefici, ma certamente si aiuterebbero i centri commerciali condominiali a rinnovarsi e ne verrebbe un contributo non irrilevante alla diminuzione del contenzioso.
Stefano Pezzana, in Odos Group esperto in materia di condomini commerciali
