Real Estate in piena trasformazione

7 Gennaio 2026

La transizione immobiliare non è più un tema di comunicazione, ma un prerequisito competitivo.

Negli ultimi anni il retail fisico ha attraversato una metamorfosi profonda.
Non si misura più in metri quadrati, ma in capacità di relazione, di efficienza e di rigenerazione. Il centro commerciale non è più una vetrina o un contenitore di insegne, ma un ecosistema urbano che integra
commercio, servizi e cultura. Il punto non è quanto spazio si costruisce, ma quale valore si genera.

Il 2025 segna il consolidamento di questo cambio di paradigma. L’Italia è entrata in una fase di maturità selettiva: lo sviluppo si è pressoché arrestato sul piano quantitativo, ma cresce la qualità del patrimonio gestito. A livello nazionale si contano oltre 1.340 strutture operative tra centri e parchi commerciali, con un numero ridotto di nuove aperture e decine di interventi di revamping in corso.

Quella che definiamo “nuova normalità” è un turnover continuo, non segno di crisi ma di evoluzione. I centri regionali più dinamici hanno ormai recuperato i livelli di traffico precedenti alla pandemia, mentre gli asset medi e periferici stanno beneficiando di processi di riposizionamento mirato.
L’Italia, nel contesto europeo, si conferma un mercato “replacement driven”: stock stabile, vacancy intorno al 6-7%, sviluppo trainato da rigenerazione e valorizzazione più che da nuova edificazione.

ESG e digitalizzazione: Da costo a leva industriale

In questo panorama, gli asset Esg-compliant sono meglio in grado di garantire liquidità e attrattività sul mercato. Efficienza energetica, manutenzione predittiva e governance dei consumi non sono più voci di spesa: sono fattori industriali che incidono direttamente sui margini operativi. Chi investe in rigenerazione sostenibile consolida valore patrimoniale e reputazionale; chi resta fermo rischia di trovarsi con asset “commodity”, standardizzati e poco liquidi.

La transizione immobiliare non è più un tema di comunicazione, ma un prerequisito competitivo. In Europa, gli immobili retail obsoleti hanno perso tra il 20% e il 40% di valore rispetto al 2019. La sostenibilità, dunque, è anche una variabile di rendimento. Parallelamente, la digitalizzazione sta ridisegnando la gestione. I centri di nuova generazione operano secondo modelli “data-go-verned”, basati su sensori, dashboard e analisi predittiva. La gestione non si fonda più su intuizioni, ma su decisioni basate su dati condivisi con i retailer: affluenze, consumi, tempi di permanenza, performance di vendita.

I due piani dell’investimento

Sintetizzando, la trasformazione del retail real estate si gioca quindi su due piani di investimento complementari: il tangibile e l’intangibile. Tangibile fa riferimento a rigenerazione energetica, digitalizzazione e mix funzionale. Gli interventi più efficaci combinano infrastrutture sostenibili e tecnologie di gestione evoluta: impianti fotovoltaici, sistemi di smart building, monitoraggio dei consumi, raccolta e riuso delle acque.

Sono azioni che generano valore misurabile, riducono i costi operativi e accrescono la competitività dell’asset. La digitalizzazione permette una gestione data-driven dei processi, orientando le decisioni su criteri oggettivi, quantificabili e condivisibili.

Sul fronte del mix funzionale, i format vincenti sono quelli capaci di integrare esperienze diverse e complementari, generando valore d’uso oltre la dimensione commerciale. Un’offerta articolata che prolunga la permanenza, incrementa la frequenza e consolida il ruolo del centro come parte della quotidianità, non solo del tempo libero del weekend.

Intangibile invece riferisce alla cultura gestionale e alla governance. I nuovi modelli contrattuali superano la logica del canone fisso, introducendo una misurazione più ampia del valore, anche sociale e relazionale. Nei mall di nuova generazione oltre il 35-40% dei contratti include una componente variabile, percentuale che supera il 50% nel food & leisure. Il rapporto si sposta da “locatore-conduttore” a “partner di performance”. Il rendimento non nasce più dal mero affitto, ma dalla performance condivisa: canoni variabili, contratti flessibili e logiche di partnership con i brand. E una gestione integrata è il presupposto: marketing, leasing e servizi tecnici non possono più operare per compartimenti. Serve una regia unica, capace di leggere la performance complessiva dell’ecosistema, non la somma delle sue parti.

Il retail fisico è in piena trasformazione. I dati 2025 indicano una ripresa consolidata dei flussi di traffico, soprattutto nei centri di fascia BB e BBB, sostenuti da interventi di ristrutturazione, rebranding e ottimizzazione del mix commerciale.

La rigenerazione urbana

Gli asset prime (AAA) mostrano invece una sostanziale stabilità, confermando i livelli pre-pandemia. Secondo le rilevazioni dell’Osservatorio Odosgroup e di altri benchmark di settore (anno terminante a settembre 2025), le affluenze complessive sono in crescita rispetto al 2024, a conferma di un mercato in evoluzione selettiva ma positiva. Si affermano format orientati alla prossimità intelligente, basati su convenienza consapevole, food di qualità, servizi e tempo libero.

Oggi prevalgono i mall ibridi, che integrano più funzioni e si adattano ai nuovi stili di vita, radicandosi nel territorio come infrastrutture sociali. Il negozio fisico, in questo contesto, non è un solo un luogo di shopping, ma anche un punto di relazione, così come la rigenerazione urbana non si riduce a meri interventi edilizi, ma si può configurare come un patto sociale. I centri che meglio performano sono quelli riconosciuti come parte della comunità: spazi sicuri, accessibili, culturalmente identitari. Il territorio diventa così la nuova scala del valore

ESG, dati e territorio: le direttrici del futuro

La traiettoria dei prossimi anni sarà guidata da tre stelle polari: Esg, dati e territorio. Il centro commerciale del futuro sarà un’infrastruttura sociale efficiente, accessibile e radicata.

Come ricordava Peter Drucker (economista e saggista americano, 1909-2005, che coniò fra l’altro l’espressione “lavoratore della conoscenza”, ndr), “Il pericolo non è la turbolenza, ma agire con la logica di ieri”.

Questo concetto sottolinea la necessità di adattarsi e di adottare nuovi approcci per affrontare i rischi e le opportunità del presente. La sfida per il settore è proprio questa: costruire spazi sicuri ma aperti, efficienti ma flessibili, radicati nel territorio e connessi con il mondo.

Chi saprà interpretare questo equilibrio non si limiterà a sopravvivere al cambiamento, ma diventerà motore di una nuova economia, generatrice di valore durevole per investitori, retailer e comunità.