Se il Centro Commerciale è un Condominio

27 Aprile 2022

Nell’ambito delle gestioni dei centri commerciali, attività core del gruppo Odos, quella dei centri condominiali riveste tratti di specificità e interesse che meritano di essere illustrati per trarre alcune considerazioni.

Nella percezione comune i centri commerciali sono visti come iniziative immobiliari promosse/possedute o dalla GDO o dai grandi investitori, in entrambi i casi come del tutto lontani dalla piccola proprietà.

In realtà, questo è vero solo in parte, giacchè un numero molto elevato dei centri stessi ha un assetto proprietario condominiale, disciplinato dalle identiche norme che presiedono ai più comuni condomìni residenziali.

Sembrano concetti un po’ pedanti, da addetti ai lavori, ma in realtà hanno dei risvolti pratici tutt’altro che trascurabili. Vogliamo ricordarne due in particolare: la governance e i costi.

Problemi di Governance nei Centri Commerciali Condominiali

Noto che l’amministratore condominiale è mandatario con rappresentanza dei condòmini, ogni singola decisione deve passare dall’assemblea e, per essere assunta, validata dalle doppie maggioranze, teste e millesimi.

Quindi, tempi lunghi, discussioni infinite, e non solo sulle questioni più importanti: l’esatto contrario di ciò che servirebbe in un centro commerciale, autentica fabbrica che “produce” commercio e servizi.

La gestione dei costi in contesti condominiali commerciali

Essendo i condòmini considerati “utenti finali” e poiché nella visione del Legislatore esistono solo i condomìni residenziali, tutta la gestione del budget sarebbe identica, in assenza di correttivi, a quella, appunto, di un qualunque condominio residenziale.   

Approcci alternativi alla gestione dei centri commerciali

Per ovviare alle difficoltà, di cui abbiamo individuato solo quelle più immediatamente percepibili, in taluni casi si è fatto/si fa ricorso a forme consortili (degli operatori, dei  proprietari, raramente misti) con alterne fortune, specie per i consorzi di operatori nell’ambito dei quali spesso è toccata/tocca alla GDO caricarsi di pesanti situazioni debitorie, in crescita esponenziale in concomitanza con congiunture economiche sfavorevoli, per difficoltà “relazionali” nel recupero del credito .

L’esperienza di Odos srl, premesso che si tratta di una società di un gruppo in grado di operare a 360 ° secondo le richieste specifiche del Cliente, permette di individuare una terza via possibile, corroborata da ben oltre vent’anni di esperienza in punto: il mandato senza rappresentanza ex art. 1705 cc.

A tal fine ci pare utile porre a confronto i tre modelli gestionali sopra richiamati cercando di evidenziare i pro e i contro di ciascuno.

Supponiamo quindi che i centri di cui sopra possano essere, alternativamente, gestiti in:

• modo “tradizionale”;
• con consorzio; 
• con mandato. 

Precisando che sono tutte e tre soluzioni fungibili, questi gli indicativi specifici di ciascun modello sommariamente esposti:

Le caratterizzazioni:

• tradizionale: amministratore condominiale, con funzioni di legge; gestore scelto dall’assemblea; budget approvato dall’assemblea; singole decisioni amministrative/operative/manutentive approvate dall’assemblea che si deve riunire, quindi, ogni qualvolta necessita;
• con consorzio: amministratore condominiale con funzioni di legge; mandato dell’assemblea al consorzio di gestire i servizi necessari al funzionamento del complesso; operatività del consorzio secondo quanto previsto dallo statuto; adempimenti e fiscalità assimilata a quella di una qualunque società;
• con mandato: amministratore condominiale con funzioni di legge; mandato dell’assemblea alla mandataria di contrattualizzare tutti i servizi necessari al funzionamento del complesso; budget del centro proposto dalla mandataria all’assemblea e dalla stessa approvato; rendiconto all’assemblea; fiscalità assimilata a quella di una qualunque società;

Le connotazioni:

• tradizionale: frequenza, con relative difficoltà, di convocazione dell’assemblea; modalità operative che costringono, per ogni singola delibera, alla doppia maggioranza (teste/millesimi);
• con consorzio: modalità decisionali semplificate; adempimenti societari complessi; responsabilità in capo al Presidente; in caso di insolvenza del consorzio, chiamata dei singoli consorziati a rispondere del debito;
• con mandato: modalità decisionali semplificate (a budget approvato, l’operatività è in capo alla mandataria); nessun adempimento societario; terziarizzazione responsabilità in capo alla mandataria; contratti in capo alla mandataria che è l’unica a risponderne.

1. Nel caso “tradizionale”, ciascun condòmino riceve una richiesta di contributi; 
2. Nel caso “consorzio”, ciascun consorziato riceve fatture con imponibile, oltre iva di legge;
3. Nel caso “mandato”, ciascun condòmino riceve fatture con imponibile, oltre iva di legge.

In conclusione: consorzio e mandato ottimizzano la gestione delle spese del budget, ma il mandato si presenta decisamente più vantaggioso per la “semplicità” dello strumento, la “terziarizzazione del rischio di committenza” e la maggior efficacia nel “recupero del credito“, elementi tutti di grande importanza per garantire ad un condominio commerciale un’amministrazione lineare e trasparente.

Guido Pezzana – Amministratore Unico Odos Srl