Bonus e Condomini Commerciali: benefici anche per l’ambiente
21 Giugno 2021
La disciplina dei bonus edilizi, in Italia, ha conosciuto negli anni svariate modifiche e integrazioni. Oggi, il complesso dei lavori edilizi incentivabili deriva da numerose fonti normative e questa ricchezza rappresenta al contempo un’opportunità e un rischio. Tre le macro aree alle quali si possono riunire gli incentivi edilizi:
- Ristrutturazione e recupero del patrimonio edilizio esistente;
- Riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente;
- Riduzione rischio sismico.
Fino al 2020 i condomìni commerciali (definizione esistente solo tra gli addetti ai lavori, senza fondamento normativo), erano, nella stragrande maggioranza dei casi, esclusi da tali incentivi, riservati alle persone fisiche titolari di reddito Irpef: un controsenso, soprattutto considerando la parte di bonus legata alla riqualificazione energetica. I centri commerciali sono infatti edifici energivori e spesso il patrimonio edilizio commerciale italiano ha caratteristiche energetiche decisamente migliorabili.
L’elemento di rottura è rappresentato dalla risoluzione 34/2020 del 25 giugno 2020 dell’Agenzia delle Entrate, che ha posto fine a lunghissimi contenziosi prendendo atto delle reiterate sentenze della Suprema Corte che ribadivano, in sostanza, il seguente concetto: i benefici di legge spettano non solo in ambito Irpef, ma anche Ires, a tutti gli immobili posseduti dalle imprese e non solo su quelli strumentali utilizzati direttamente nell’attività di impresa. Inoltre, tra le interessanti novità introdotte, vanno ricordate la cessione del credito e lo sconto in fattura.
Novità sul Decreto Rilancio
Con il decreto Rilancio viene inserita una novità di particolare interesse in merito all’utilizzo del credito generato: la possibilità di cedere il credito stesso “ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari”, nonché di ottenere uno “sconto in fattura” dal fornitore. La cessione del credito viene estesa anche ad altri interventi non “superbonus”, (ad es. “ecobonus” o “facciate”) sostenuti dal 1° gennaio 2020 e sino al 31/12/2021. I contribuenti, quindi, anche se incapienti, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, potranno optare per la cessione del credito o dello sconto in fattura.
Il cessionario potrà utilizzare il credito con la stessa ripartizione in quote annuali o cedere a sua volta il credito stesso. Il credito d’imposta non utilizzato nell’anno non potrà essere richiesto a rimborso ma, se non utilizzato, andrà perso. Non si applica il limite generale di compensabilità previsto per i crediti di imposta e pari a 700.000 euro. Perché la cessione abbia efficacia, andrà comunicata all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione utilizzando il modello di comunicazione approvato con provvedimento dell’Ade l’8 agosto 2020.
Nel caso di interventi su parti comuni, tale comunicazione dovrà essere effettuata dall’amministratore di condominio direttamente o tramite un intermediario abilitato. Tralasciando, dunque, gli aspetti legati al Super Bonus e le distinzioni tra condominio abitativo e commerciale, salta immediatamente all’occhio la grande opportunità che deriva da questo mutato quadro interpretativo della norma. Sono, in particolare, i temi legati alla riqualificazione energetica (legge 27 dicembre 2006, nu- mero 296) che possono essere applicati ai centri commerciali in forma condominiale con vantaggi sia di natura economica che ambientale.
Se dal punto di vista economico questi vantaggi sono subito evidenti, dati i valori in gioco per questo genere di opere straordinarie condominiali, è interessante notare il potenziale impatto ambientale che l’applicazione su larga scala potrebbe avere.
Cos’è e come funziona il Patrimonio Edilizio Obsoleto?
Il patrimonio edilizio commerciale italiano è in media piuttosto datato e spesso costruito con poca attenzione al contenimento dei consumi energetici. Vecchi impianti (anche a gasolio in rari casi), involucri, in particolare coperture, bisognosi di urgenti interventi e scarsamente isolati, rendono i centri commerciali più datati degli edifici inefficienti ed energivori. La creazione di nuovi modelli di business, o meglio, l’applicazione di modelli esistenti in un nuovo ambito, i centri commerciali condominiali, comporta un grande sforzo di adattamento e alta professionalizzazione, in particolar modo dell’amministratore. Maggioranze dedicate o modificate, tematiche fiscali legate alle cifre in gioco e alla pluralità di soggetti coinvolti (dal picco- lo imprenditore/proprietario al fondo immobiliare), non sono argomenti trattabili in po- che righe. Richiedono la capacità di creare nuovi team, con professionisti qualificati, che possano supportare il condominio nel tortuoso percorso che, attraverso l’assemblea, sempre sovrana, porta all’avvio e alla positiva conclusione dei lavori.
